Please enable JavaScript to view the comments powered by Disqus.

Хотите узнать как построить дом мечты без переплат?

Подпишитесь на нашу рассылку "Как построить дом в Крыму". 

5 ошибок заказчика или почему мой дом получился «золотым», а я не заметил.

Время чтения: 5 минут

08 июня 2017

Есть предубеждение, что строители всегда наживаются на заказчиках. Это правда, но наживаются они только на невнимательных заказчиках, которые по незнанию или опьяненные желанием экономить, сами загоняют себя в ловушку. В этой статье мы расскажем, как не потерять контроль и не наделать ошибок, которые увеличат стоимость дома.

Когда все пошло не так....
Когда все пошло не так....

Что главное?

Главное – подготовка. Стройка – не место для экспериментов. С самого первого этапа следует утвердить три момента и выходить на стройплощадку с четким пониманием: 

- Что строим и каким будет финальный результат. Для этого нужен архитектурный проект. 

- Из чего и как строим. Это технология, конструктив, материалы в смете. 

- Сколько стоит задуманное. Это смета, в которой прописаны все затраты, включая допуски на непредвиденные вложения. 

Если с этим порядок и вместо толстой пачки документов вы не держите в руках лист с единственной картинкой и приблизительными размерами, будет намного проще на всех этапах.

Второй по важности момент – фирма-исполнитель. Мечты о новом уютном доме на собственном живописном участке застилают глаза, но нельзя доверять первой попавшейся фирме с самым ярким проспектом, низкой ценой и первой строкой в поисковой выдаче. От выбора строительной организации зависит, придется ли ночевать на площадке, контролируя расход материалов или можно ограничиться удаленным контролем, фотоотчетами и редким посещением стройки. 

Проблемы со сроками и лишние траты на новый дом – результат недостаточно проработанной проектной документации, слишком общей сметы без прописанных мелких расходов, отсутствия четких договоренностей с подрядчиком, непонимания заказчиком условий подписанного договора, если он вообще подписан.

На практике получается, что заказчику вместо действительно важных вещей главными кажутся осязаемые фундамент, стены, перекрытия, кровля. Внимание уделяется не тем этапам, поэтому каждая вторая (а чаще три из четырех) стройка не обходится без следующих ошибок.

Ошибка 1. Строительство хозспособом. Начнем, а дальше видно...

При таком подходе подрядчик туманно говорит, что «где-то в 1,5 миллиона должны уложиться». На самом деле чаще всего цифра сильно занижена, чтобы втянуть заказчика в процесс. Дальше подрядчик обозначает расценки на работы и материалы и начинает осваивать бюджет согласно выполненным объемам строительства. Кажется, что все до грамма уходит в стройку, потому что стены растут, фундамент сохнет, материалы высятся стопками, все чеки подрядчик предоставляет.

Но все не так радужно, потому что процесс не управляем, и в какую сумму обойдется стройка ни подрядчику, ни заказчику не известно. Вернее подрядчик знает, но молчит, чтобы заказчик не поднял скандал раньше времени. А тем временем начинает расти бюджет, «рисуются» чеки и появляются форс-мажоры, не включенные в первоначальный расчет. Строительство резко обрастает дополнительными неожиданностями:

- Платная выгрузка и погрузка материалов, вывоз строительного мусора, установка строительных лесов для работ на втором этаже, двойной коэффициент для работы на высоте.

- Сложный рельеф, внезапно съевший бетон под фундамент (проверить, сколько на самом деле ушло, уже нельзя), закупили больше цемента на кладку, что подтверждают чеки и нормы расхода, потратили в два раза больше материала, чтобы выровнять стены или полы.

- Понадобилось больше рабочих, чтобы ускорить стройку и вложиться в сроки.

- Крышу в смете посчитали, а утепление нет, на фундамент деньги предусмотрели, а про полы не подумали.

-  Точки ввода коммуникаций не предусмотрели и теперь надо делать отверстия в фундаменте и стенах или вносить конструктивные изменения в план. За дополнительную плату, конечно же.

К тому же, предварительный расчет часто учитывает самые дешевые материалы, а на практике предлагают заплатить за более качественные и дорогие. Фантазия не иссякает, а деньги кончаются. 

Если возникают подозрения, всплывает другая сложность – выгнать подрядчика уже сложно, потому что новый станет исправлять работу предыдущего, дополнять заниженную смету реальными тратами. Доходит до наглого ультиматума – или платите за все, что называет подрядчик, или он уходит. Деваться в таком случае некуда.

Остановить стройку тоже так себе вариант. На консервацию и последующий запуск нужны деньги, а накладные расходы и оплата простоев каждый месяц съедают бюджет. Получается, подрядчик продолжит вытягивать деньги, потому что низкой ценой он получил заказ, а строить за свои, понятное дело, не станет. И все из-за отсутствия проекта, технологии, сметы и желания вложиться в нереально низкую цену, которая оказалась всего лишь словами.

Ошибка 2. Изменения в проект по ходу строительства

Проект на бумаге и реальные очертания дома воспринимаются по-разному. Часто хочется уже по ходу строительства что-то поменять. Например, комната визуально показалась меньше, чем хотелось, и возникает соблазн сдвинуть стену на какие-то 50 сантиметров. Или немного увеличить ширину здания. В таком случае варианта два – либо надо останавливать стройку и заново разрабатывать проект (платить за документацию, за простой рабочих и техники), либо действовать без проекта. Второй случай – это полная катастрофа, которая приводит к строительству по факту работ и первой ошибке, описанной выше. 

Нормальный подрядчик сразу потребует изменить документацию. Подрядчик посговорчивее будет счастлив перейти на строительство хозспособом. Еще бы, теперь он волен ставить перед фактом и требовать дополнительные затраты. Сам же процесс становится неуправляемым. Предугадать, как скажутся изменения нереально. Может случиться, что угодно – от банального просчета, когда в комнату не влезет ванна, до полного фиаско, когда изменения коснутся несущей способности всей конструкции.

Худший из подобных сценариев – строительство сразу по эскизу, когда на руках есть только картинка с несколькими размерами, без описания конструктивных решений – размеры окон, положение стен, схемы армирования -  они уточняются по ходу строительства. Строитель же знает как надо, верно? Но в реальности ни заказчик, ни подрядчик не знают, что они строят, сколько это стоит и когда закончатся работы. Просто бескрайнее поле для махинаций со стороны строителей. Можно требовать и на расчеты, и на подготовку документов и на дополнительные материалы, и на непредвиденные обстоятельства.  

Ошибка 3. Поэтапно и подешевле

Иногда заказчику кажется, что строительная компания заламывает цены на простейшие работы. Что нанимать крутых профессионалов с собственным архитектором надо на визуально сложные этапы, а залить фундамент можно и с отрядом гастарбайтеров из дружественных азиатских стран. И начинается – фундамент делает одна команда, пока он набирает прочность, ищут другую на стены, потом деньги заканчиваются и крышу через месяц-другой начинает укладывать третья фирма. Что здесь не так и как это исправить? 

Главный недостаток – некому предъявить претензии. По сути, за такой дом никто не отвечает и если он пойдет трещинами или заклинит окна, виноват будет только хозяин. Бригады станут ругать предыдущего исполнителя, сваливать вину друг на друга (и будут правы). К тому же, стройка затянется и превратится в долгострой. 

Решение. Строительные компании действительно закладывают прибыль в цены. Если собирать команду по частям, может показаться, что получится сэкономить на прибыли строительной компании. На практике же главное, за что платят строительным компаниям – это грамотный подбор кадров, умелое управление единым проектом и, конечно же, ответственность за результат.

Если вы никогда не строили дом, управлять отдельными бригадами не получится. Вы быстро выйдете за рамки бюджета, решая непредвиденные проблемы. На самом деле для строительства дома нужно привлечь как минимум 25 человек и только 4 из них это рабочие-строители. О том зачем эти люди и устроена стройка мы уже писали в инфографике. Нужно суметь определить квалификацию каждого из них, четко и профессионально поставить перед исполнителями задачу и суметь проконтролировать результат. Если из этих людей кто-то не задействован, то надо понять кто будет выполнять его функции. В большинстве случаев они ложатся на плечи заказчика и он к этому не готов. Даже опыта на руководящих должностях тут не достаточно – нужен строительный опыт.

Ошибка 4. Недооценка стоимости инженерных и отделочных работ.

Заказчику хочется верить, что главное – это поставить стены, с остальным можно как-нибудь разобраться. Но реальность такова, что стоимость строительства – это только половина вложений в дом. Обычно стройка и отделка с инженерными системами обходятся одинаково. Коробка дома – это то же самое, что и бетонные стены в квартире-новостройке. Только затрат будет больше – центральных коммуникаций нет, внешней отделки тоже. Прикиньте, во что может встать ремонт новостройки и все станет на свои места.

Ошибка 5. Я лучше знаю 

Набравшись «опыта» на форуме или руководствуясь собственной логикой, заказчик начинает сам командовать на стройке, не имея реального опыта. Это распространенная ловушка, когда человек по незнанию допускает массу ошибок, но не способен их различить и признать, потому что не знает, как правильно. Варианта событий два. Либо заказчик видит вокруг только жаждущих нажиться строителей и хочет сэкономить, либо наоборот – ничего для себя не жалеет и кажется, что можно где-то добавить материала для прочности, теплоты или влагостойкости.

Плохо и то, и другое. Например, при заливке фундамента заказчику марка бетона B15 кажется недостаточно надежной – либо сам так решил, либо кто-то подсказал. В результате он заливает марку B30, которая стоит почти в два раза дороже и используется при строительстве метро, мостов и бомбоубежищ. Хуже не будет это точно, но запас прочности избыточен и деньги на это тратить бессмысленно.

Чтобы не подозревать всех и каждого, или наоборот – не потратить лишние деньги, следует опираться на просчитанные инженерами решения и проектную документацию, составленную по принципу достаточности. Если документация разработана и рассчитана инженером конструктором, в ней уже заложен превышающий нагрузки запас прочности, даже если визуально это кажется не так.

Что запомнить, чтобы не ошибиться?

1. Строить можно только с просчитанными до мелочей, чертежами и сметой, подкрепленными договорными обязательствами. 

2. Проект следует продумать максимально подробно, чтобы не вносить изменений по ходу строительства. Эксперимеенты увеличивают сроки строительства и влекут за собой дополнительные, слабо контролирыемые, траты.

3. Учесть при строительстве стоимость подвода коммуникаций. 

4. Лучше доверить проект целиком проверенной компании, а не нанимать рабочих на отдельные работы. Главная инвестиция – ответственность за работу. 

5. Учесть, что отделка дома обходится почти в такую же сумму, что и построить коробку. 

Понравилась статья? Оставьте почту и получайте нашу рассылку на все новые материалы по мере выхода.

Будем признательны за обратную связь от вас. Комментарии и пожелания оставляйте под статьей или пишите нам на почту info@tapiart.ru.