Please enable JavaScript to view the comments powered by Disqus.

Хотите узнать как построить дом мечты без переплат?

Подпишитесь на нашу рассылку "Как построить дом в Крыму". 

Специфика строительства в Крыму. Часть 5. 

Как не потерять дом с участком в Крыму или зачем нужна геодезия.

Время чтения: 5 минут

04 мая 2017

Самым первым делом…

Посмотрите в кадастровый паспорт земельного участка в графе “Особые отметки”. В 90% случаев в Крыму и в Севастополе будет запись “Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства”. Если кадастрового паспорта под рукой нет, то зайдите на сайт публичной кадастровой карты и посмотрите есть ли на ней ваш участок.

Если запись о не установленных границах есть и участка на публичной карте нет, то это значит государство признает наличие участка и права на него, но где именно находится участок - не знает. Казалось бы - не ваша забота знает государство или нет… Но суть в том, что и вы тоже на самом деле не знаете и доказать ничего не сможете. 

- Видишь суслика? - Нет. - И я не вижу, а он есть!
- Видишь суслика? - Нет. - И я не вижу, а он есть!

Что это значит?

Вы покупаете участок, вам указывают на колышки или на ограждение, но после уточнения границ участок может не совпадать с тем, что вам продают и сдвинут на несколько метров в овраг или канаву. Ни у кого не было злого умысла - просто не знали.

Случится, что ваш сосед уточнит границы его участка и, окажется, ваш забор находится на его территории. Забор придется передвинуть, суд будет на стороне соседа. Законодательство работает по принципу кто первым уточнил границы - тот и прав.

По действующим СНИПам дом должен находиться не ближе 3-х метров от границы участка. Вы отступили 3 метра от забора построили дом, но оказалось, что на самом деле граница участка проходит не по забору или колышкам, а на 2 метра ближе. Дом не получится ввести в эксплуатацию и оформить на него право собственности - СНИП нарушен.

Достоверный случай. Человек купил землю, построил дом, а через год по его дому “прошла” трасса “Таврида”. В таких случаях предусмотрено изъятие участка с выплатой компенсации на основе независимой оценки. Человек получил достойную компенсацию и остался ей доволен. У него границы участка были уточнены и внесены в кадастр. Если бы этого не было, то проектировщики “Тавриды” уточнили бы границы первыми и не стали обращать внимание на дом с участком. Дом, скорее всего, был бы потерян, а границы участка оказались бы в другом месте и собственность на него сохранилась.

Если у вас в кадастре отсутствуют точные данные о границах участка то немедленно обратитесь к геодезистам и кадастровому инженеру. Проведите межевание и уточните границы участка, пока этого не сделал ваш сосед.

Что такое кадастровый паспорт и как это устроено?

Нажмите для увеличения. Пример кадастрового паспорта земельного участка с неустановленными границами.  
Нажмите для увеличения. Пример кадастрового паспорта земельного участка с неустановленными границами.  

Вся недвижимость (не только земельные участки) в стране учитывается и развернутые данные о ней находятся в Государственном кадастровом учете недвижимости. Кадастровый паспорт земельного участка, по сути ни что иное, как выписка из Государственного кадастра. Это документ, подписанный ответственными лицами и заверенный печатями, благодаря чему он не подлежит нотариальному заверению. Если у вас нет кадастрового паспорта, то обратитесь в органы кадастрового учета (кадастровую палату, МФЦ или на сайт Росреестра) с заявлением о выдаче кадастрового паспорта.

Почему в кадастре нет сведений о границах участка?

До присоединения Крыма к России все данные о недвижимости хранились в Украинском кадастре, который России официально передан не был. Данные о недвижимости как бы обнулились. 

Была проделана титаническая работа Росреестра по восстановлению кадастра фактически с нуля. В этой связи в 2014 году действовала приостановка регистрации прав собственности. Первые кадастровые паспорта на землю Российского образца в Крыму и Севастополе начали появляться только в ноябре 2014 года. До этого момента все сделка с землей носили предварительный характер - права не переоформляли. 

Для того, чтобы внести в кадастр точные границы участков нужно было перемерить вручную весь Крым. Это невозможно сделать в короткий срок - даже на материковой части России этот процесс все еще продолжается. Поэтому было принято решение выдавать кадастровые паспорта земельных участков без уточненных границ, предлагая собственникам либо сделать это самостоятельно либо дождаться когда дойдет очередь (нескоро).

К слову, работа отягощена тем, что на полуострове данные находятся в устаревшей системе координат. Если на материковой части России вовсю используются координаты 2011 года (ГСК-2011) и спутниковая система ГЛОНАС, то в Крыму участки определены в системах координат 1942 и 1963 годов (СК-42 и СК-63) с использованием межевых знаков.

Как избежать проблем?

Нужно провести межевание, уточнить границы участка и вынести их в натуре. Этими вопросами занимаются специализированные организации, оказывающие услуги по геодезии, в составе которых есть кадастровый инженер. Обратите особое внимание на последнего, потому что его участие обязательно. Только кадастровый инженер имеет право производить межевание. Он должен иметь аттестат и обязан быть членом СРО кадастровых инженеров (требование с 1 июня 2016 года).

Межевание - это установление, закрепление или восстановление (в случае утраты межевых знаков) границ земельных участков. После межевания все данные об объекте оформляются и передаются для кадастрового учета в Росреестр. На основе этих данных вносятся данные о границах участка и выдается кадастровый паспорт земельного участка, где границы уже установлены. С этого момента можно выдохнуть, в случае возникновения земельных споров закон будет на вашей стороне.

Обычно, во время проведения межевания, границы участка выносятся в натуру. Геодезисты ставят колышки, обозначающие фактические границы. Становится понятно, а где же на самом деле расположен участок. Это не является услугой по умолчанию, обязательно попросите об этом геодезистов отдельно.

И межевание с уточнением границ и вынос границ участка в натуру лучше производить до приобретения участка. Если участок у вас уже есть, то сделайте это не откладывая.

С 2014 года в нашей практики еще не было участков, где ограждения совпали бы с реальными границами участка. Смещение границ в Крыму обычно составляет 0,5-1,5 метра. В некоторых садовых товариществах мы наблюдали смещение всей улицы на 3-5 метров. Геодезисты же нам показывали земельные участки, которые согласно их данным находятся на 200 метров в море.

Какая еще польза от геодезистов? 

При строительстве дома геодезисты должны оказать еще как минимум две услуги: составить ситуационный план и разметить оси дома на участке. В случае ощутимого перепада высот понадобится еще и топосъемка.

Ситуационный план - это план местности, на котором отображено пятно участка и ключевые ориентиры: дорога, столбы, деревья т.д. Он нужен для того, чтобы корректно посадить дом на участок и сформировать генплан. Так можно учесть заезд к дому с дороги, а вид из окна гостинной на горы или море. Без этих данных архитектор не будет знать как расположить дом.

При рельефном участке требуется проведение топосъемки. Она указывает перепады высот, которые накладываются на ситуационный план. Архитектор размещает дом с учетом рельефных особенностей участка, а проектировщик учитывает их при расчете фундамента. Стандартно топосъемка проводится в масштабе 1:500, если рельеф ярко выражен, то потребуется масштаб 1:200.

До того как начать строительство геодезист производит еще один выезд с тем, чтобы разметить на участке оси фундамента дома в соответствии с генпланом. На глаз этого сделать не получится.

 

Резюме.

Во избежание проблем с границами участка их нужно уточнить как можно скорее. Для этого нужно обратиться в компанию, оказывающую услуги по геодезии, в составе которой работает кадастровый инженер.

Во время выезда геодезистов на участок целесообразно сделать сразу несколько вещей (чтобы не оплачивать выезды по отдельности):

- Произвести межевание участка. (с последующим уточнением границ в Росреестре) 

- Вынести границы участка в натуру. (сравнить забор и реальные границы) 

- Составить ситуационный план участка (чтобы корректно посадить дом на генплане) 

- Произвести топосъемку если участок имеет рельеф.

Стоимость этих услуг зависит от местоположения и размера участка. По состоянию на май 2017 года в Крыму для стандартного участка 6-8 сот. это обходится в 20-30 тыс. руб.

По меркам стоимости дома или участка сумма незначительна. Просто сделайте это и будьте спокойны за судьбу вашей собственности.

Понравилась статья? Оставьте почту и получайте нашу рассылку на все новые материалы по мере выхода.

Будем признательны за обратную связь от вас. Комментарии и пожелания оставляйте под статьей или пишите нам на почту info@tapiart.ru.