Please enable JavaScript to view the comments powered by Disqus.

Хотите узнать как построить дом мечты без переплат?

Подпишитесь на нашу рассылку "Как построить дом в Крыму". 

Как выбрать и купить участок в Крыму. 11 пунктов проверки перед покупкой.

Время чтения: 10 минут

06 июля 2017

Цены на землю в Крыму.

Разброс цен на полуострове огромный. В зависимости от района, стоимость земли отличается в 20-30 раз. В степи, где и не пахнет морем, продают участки от 40 000 рублей за сотку, а в Ялте за такую площадь не стесняются просить 1 000 000 рублей. Земля сильно подорожала после присоединения Крыма к России, а потом еще скакнула в два раза вслед за курсом доллара. Кстати, в Крыму все цены назначаются в долларах США, а в рубли приходится переводить по курсу — привычка.

Восточный Крым

- Керчь, Феодосия: 180-250 тысяч рублей за сотку. 

- Коктебель: 300-500 тысяч рублей за сотку. 

- Судак: 180-300 тысяч рублей за сотку.

Скоро открывают мост через Керченский пролив и этот район станет сухопутными воротами с материка на полуостров. Инвестиционный потенциал огромный. К тому же, в Керчи достаточно производств и вузов, чтобы найти работу, а туристы первым делом попадают по федеральной трассе именно в Феодосию и Коктебель.

Южный берег Крыма.

Восточная часть Алушты — Рыбачье, Малореченское, Солнечногорское: 180-300 тысяч рублей за сотку. В самой Алуште и в сторону Ялты сотка стоит 400-600 тысяч рублей.

Большая Ялта. Здесь самые высокие цены. Средняя цена за сотку — 900 000 рублей. Но есть разброс. На первой линии цена доходит до 2 000 000 рублей за сотку, а на удалении от южнобережного шоссе в сторону гор может составить и менее 600 тысяч. В целом, в Ялте земли мало — отсюда и цены.

Севастополь. 

Здесь самый значительный разброс цен. На мысе Фиолент цены на участки в старых садовых товариществах начинаются от 80 тысяч рублей за сотку и доходят до 900 тысяч за видовой участок в бухте Омега. К северу от Севастополя цены выравниваются: 180-250 тысяч рублей за сотку.

Западный Крым. 

Саки, Евпатория, Черноморское. Уровень цен на уровне Феодосии: 180-250 тысяч за сотку.

Горный Крым. Это Бахчисарайский район и часть Севастопольского. С точки зрения места для жизни этот район зря недооценивают. Живописные горные долины, дубовые и буковые рощи, ровный климат с нежарким летом и потрясающая тишина. До моря 30 минут на машине и два мегаполиса — Симферополь с Севастополем — под боком. Такие участки можно купить по цене 120-180 тысяч за сотку.

Симферополь. Интересен в основном для тех, кто связан с этим городом — работой, учебой. Есть участки в пригороде — в 10-15 минутах от города. Они стоят в среднем 200-250 тысяч за сотку, но есть земля на удалении. На полпути к Алуште или Николаевке — между морем и городом — цены начинаются от 60 тысяч за сотку (без коммуникаций, но с перспективой) и обычно не поднимаются выше 200-250 тысяч. 

Как покупать: ошибки и тонкости. 

Чтобы не оказалось, что на теперь уже вашем участке нельзя строить или прописаться, внимательно оформляйте документы и не ведитесь на слишком низкие цены. Проще всего сравнить стоимость земли с аналогичными предложениями в районе. Если намного ниже, в чем-то подвох. Лучше сразу заручиться помощью грамотного юриста. Иначе можно потерять участок или получить “чемодан без ручки”. Причем потерять участок можно даже не сразу, а через несколько лет, когда вложено огромное количество сил, денег и времени. На что обратить внимание?

Первое — статус и вид разрешенного использования земли. Для строительства дома подходят два статуса: сельхозназначения и земли населенных пунктов. 

Среди земель населенных пунктов подходит вид разрешенного использования ИЖС (индивидуальное жилое строительство). Это самые предпочтительные участки, но они и самые дорогие. На них можно прописаться, а власти обязаны вам подвести коммуникации и их обслуживать.

Статуса земель сельхозназначения пугаться не стоит, нам подходит 2 вида разрешенного использования: для ведения личных подсобных хозяйств (ЛПХ) и ведения садоводства (дачные земли). ЛПХ подходит не всегда — есть определенные условия, при которых можно строиться — проконсультируйтесь с юристом перед покупкой и уточните ограничения. Они во многом зависят от местных законов и актов. 

Садовые участки хороши тем, что на них можно начинать строить дом по упрощенной форме. Коммуникации находятся в ведении садового товарищества, и председатель вас может подключить. Такие участки стоят ощутимо дешевле участков ИЖС. Но есть и сложности:

- Прописаться можно, но это не просто. 

- Город не обязан вас подключать к коммуникациям. Это обеспечивает товарищество. Для подключения и обслуживания придется регулярно вносить членские взносы.

- Товарищества бывают разные. Бывает, что сети лучше городских, но есть такие, где никто ничем не занимается. Поговорите с членами товариществ, председателем и все станет более не менее понятно. 

- Уточняйте размер членских взносов. В Крыму такого пока нет, но в Москве и Санкт-Петербурге распространена схема, по которой отличная земля продается дешево, но сразу заключается договор с управляющей компанией. В договоре прописаны заоблачные ежемесячные платежи, без которых имеют право отключить от коммуникаций и не пропустить автомобиль в поселок.

На побережье в Крыму встречаются земли рекреации. Это, как правило, бывшие детские лагеря или базы отдыха. По документам на них придется строить не дом, а корпус санатория или административное здание. Такая земля находится в долгосрочной аренде (обычно 49 лет) и за нее надо регулярно платить. Если решитесь покупать, у вас есть приоритетное право выкупа по кадастровой стоимости. Поэтому, когда есть выбор, то лучше от земель рекреации отказаться. 

 Где искать участок под строительство в Крыму?

Выбирая место под дом, убедитесь, что оно соответствует вашему образу жизни и требованиям к окружающей инфраструктуре, потому что Крым очень разный. С одной стороны здесь степь, с другой — горы и море. Кардинально разный рельеф, условия жизни и строительства. Перед тем, как покупать землю, на которой будете жить вы, ваши дети и внуки, лучше покататься по полуострову, посмотреть, где больше нравится. Стоит снять жилье на время, чтобы оценить климат, инфраструктуру, природные условия.  

 

Лучший источник информации — общение с потенциальными соседями. Больше может дать только собственный опыт.

Как искать участок в Крыму?

С выбором участка торопиться нельзя. Начните со сбора информации. Посмотрите как можно больше участков в разных районах и по разной цене. Почувствуйте уровень цен и поймите, как они формируются. После просмотра 15-20 участков вы будете уверенно понимать рынок, видеть завышенную цену или понимать, что человек на самом деле продает срочно и с хорошей скидкой. 

Учтите, что в Крыму много посредников. Обычное дело, когда один и тот же участок предлагают по трем разным ценам. Услуги риэлтора важны и полезны, но часто они получают комиссию от собственника по принципу «все, что сверху — все мое».

7 основных источников информации об участках: 

- Сайты объявлений (avito.ru, cian.ru, olx.ua) и поиск в интернете .

 - Областные журналы и газеты. 

- Агентства недвижимости. 

- Местные газеты. 

- Объявления на столбах и досках объявлений.

- Жители интересующего поселка (один из самых действенных источников). 

- Местная администрация, землеустроители. 

Дальше — детальная проверка по 11 пунктам. Уже понимая рынок, вы выбираете несколько участков, чтобы внимательно к ним присмотреться. Рассмотрите максимально точно следующие вопросы.

1. Документы — свидетельство о собственности и кадастровый паспорт. При регистрации сделки государственные органы не пропустят участок с обременениями, или некорректными документами, но времени можно потерять изрядно. Юридическую проверку можно заказать в агентстве недвижимости.

2. Границы участка. Колышки в поле или забор по периметру не всегда обозначают реальные границы — они уточняются кадастровым инженером с занесением данных в кадастр. Лучше это сделать до приобретения, если продавец этим не озаботился. Заявленные и реальные границы участка на нашей практике еще ни разу не совпадали. Смещение на 0,5-1,5 метра — обычное дело в Крыму. 

3. Подъездные пути и дорога. В идеале асфальт или укатанная грунтовка, которую не размывает дождем. Если их нет, то кто-то должен будет их сделать и скорее всего это будете вы. К тому же, вам предстоит стройка, а потому важно задать себе несколько вопросов. Проедет ли на участок камаз, длинномер и миксер с бетоном? Легко ли будет подвезти и выгрузить материалы на участке? Заедет и встанет ли правильно кран?

4. Электричество. Если рядом с участком есть провода, это не значит, что к ним можно без проблем подключиться. Линия может быть частной, владелец — несговорчивым, а мощностей и вовсе не хватать. Проверить это можно у соседей или зайти поинтересоваться в РЭС. Идеально, если у продавца на руках договор с РЭС или хотя бы технические условия на подключение.

5. Вода. Выясните, откуда она у соседей — используют ли они индивидуальные скважины или подключаются к общему источнику. Скважина — это дополнительные затраты на бурение и обслуживание. Вода под землей есть далеко не во всех районах Крыма. Пообщавшись с соседями, вы выясните большую часть вопросов, связанных с водой. Например, на одном участке был водопровод и заказчик чуть было его не купил, но поговорив с соседями выяснил, что вода в нем появляется 1 раз в неделю на 1,5 часа а электричество — 100 кВт на 600 домов. Зато было рядом с морем и очень дешево.

6. Газ подключается после того, как дом построен, но возможность лучше уточнить заранее. Газовое отопление значительно выгоднее, чем отопление электричеством, что даже в теплом Крыму имеет значение. Обратите внимание на мощность линии — нормальная нагрузка на дом должна быть не менее 5 кубометров газа в час. Если въезд крупной техники перегораживает газовая труба, то ее необходимо перенести (поднять) — это расходы на реконструкцию и сроки от 2-х месяцев.

7. Соседи. С ними лучше, потому что расходы на подключение и обслуживание коммуникаций и подъездных путей можно поделить. Но хорошо, когда они тихие, находятся с вами на одной волне и без ароматного коровника во дворе.

8. А можно ли строить? Обычно можно, но в Крыму масса зеленых, исторических и культурных зон, с которыми может произойти наложение границ, или, хуже того, границы вашего участка попадут в территорию заповедника. Если учесть, что на лето 2017 года генеральные планы большинства муниципальных образований не сформированы, то риск купить участок, на котором строить нельзя — реален. Решается это походом в органы архитектуры.

В каждом муниципалитете есть свои местные нормы и ограничения. Например, в Феодосии допустимая площадь застройки участка 17%, а в Симферополе 60%. Эти нормы постоянно меняются.

 

В нашей практике было уже два случая когда участок находится рядом с какой-то зоной, но не попадает в нее. У города не сформирован генплан и архитектура не уверена в границах, поэтому выдает так называемые “нулевые ГПЗУ” — строиться можно, но площадь застройки 0%, а высотность 0 этажей. Уточнение будет после утверждения генплана, который обещают принять через год. Попадет в зону участок или не попадет  — сказать точно никто не может. Остается либо ждать и надеяться, либо обращаться в суд. Эти истории еще продолжаются и счастливого финала пока не видно.

Многие риэлторы вызываются помочь, но лучше обратиться к юристу — как лицу незаинтересованному в продаже участка. Или сходить самостоятельно в органы архитектуры.

9. Размеры и форма участка. Оптимальная — прямоугольник со сторонами 1:2. Слишком вытянутый участок не позволит придерживаться норм по отступам от границ участка (СП 30-102-99). Например, дом должен располагаться не ближе 3 метров к краю участка, а рядом же захочется поставить гараж, так что слишком узкая площадка не подходит. Опять же, лучше не покупать участки неправильной формы.

Оптимальное соотношение площади дома и площади участка — 1:10.

10. Рельеф. В Крыму участки на склоне частое явление, особенно на ЮБК. Поэтому важно правильно рассчитать, что лучше — потратиться сразу на ровный участок или потом отдать деньги за дополнительные работы — террасирование, установку опорных свай, усиленный фундамент.

 

Перепад высоты на участке всего в 1 метр увеличивает расход бетона на фундамент в 2 раза. Плюс затраты на перемещение грунта — 800-1000 рублей за каждый «куб». 

Технология и стоимость строительства во многом зависят не только от рельефа, но и от типа грунта. В Крыму чаще всего встречаются глины и суглинки или монолитные скальные породы ближе к южному берегу. От того, на котором участке вы будете строить, зависит тип фундамента и количество дополнительных работ. Например, глина накапливает воду и просто поставить сверху дом нельзя. Замерзая, вода расширяется и может сломать даже монолитный фундамент. Скальная порода тоже доставляет проблем — ни о каком цоколе думать не приходится, потому что долбить скалу долго и дорого. 

Чтобы узнать, что за участок перед вами, можно поступить тремя способами — самостоятельно собрать информацию о грунте, заказать контроль грунта в строительной организации, заказать инженерно-геологические изыскания. Как вы поняли, способы идут в порядке возрастания достоверности данных, потому что на глаз легко пропустить скрытые подвохи. Например, на вид участок — монолитная скала, а именно на месте будущего дома весной будет бить ключ. Подробный отчет может дать только профессионал.

Геологические изыскания помогают выявить заболоченность, высокий уровень грунтовых вод, плывуны или подвижные грунты. Стоимость изысканий — порядка 50 тыс. рублей. Сумма намного меньшая, чем цена устранения недостатков сложного грунта.


Выбирать землю под строительство лучше осенью или весной, когда из-за высокой влажности видны все недостатки участка. Частично минусы видны на соседских домах (трещины, плесень).

 

11. Городская инфраструктура. Определитесь, что вам больше по душе — возможность заказать пиццу и роллы в два часа ночи или, например, близкое озеро с рыбалкой. Уточните, сколько стоит провести кабельное или интернет. Обычно, за чертой города это намного дороже. Спросите у соседей, сколько стоит оставаться на связи с миром. Узнайте, как ловит мобильная связь, если плохо, планируют ли устанавливать дополнительные вышки. Уточните, Как далеко автобусные остановки, школы и есть ли в этих школах места. Проверьте, как далеко поликлиники и больницы, сколько стоит и можно ли вызвать такси. 

Помните, что чем тщательнее вы будете выбирать участок, тем меньше неожиданных трат будет во время строительства. Тем комфортнее будет жить за городом. Тем меньше проблем будут отвлекать вас от незабываемой природы Крыма. 

Будьте внимательны, действуйте по плану и не принимайте поспешных решений!

Понравилась статья? Оставьте почту и получайте нашу рассылку на все новые материалы по мере выхода.

 

Будем признательны за обратную связь от вас. Комментарии и пожелания оставляйте под статьей или пишите нам на почту info@tapiart.ru.